【家探し】プラザ江戸川橋 6階71㎡5,980万円(坪単価278万円)

正直、文京区の物件は高騰していて、高すぎて買えないのですが、気になった物件は調べてみるようにしています。
個人的なメモも兼ねた、ド素人の意見です。物件を批判する意図は全くありませんので、ご了承ください。

概要

物件名	プラザ江戸川橋
所在地	東京都文京区関口1-23-6
交通	東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩1分
用途地域	商業地域
階建・総戸数	鉄骨鉄筋コンクリート造 地下2階 地上9階建6階部分、81戸、所有権
築年月	1980年3月
広さ	71.14㎡(21.51坪)
間取り	3LDK リノベーション済(2018/1)
販売時期	2021年3月頭

コスト

物件価格	5,980万円 (坪単価278万円)
管理費	19,200円/月 (269円/㎡)
修繕積立金	4,800円/月
その他	無し

特記事項

駅近だがハザードエリア内

• 江戸川橋駅前に有り、利便性は抜群。駅前という事で地価の値下がりも気にならなそう。
• しかし、神田川沿いという事で、がっつり水害ハザードエリア内。神田川氾濫時は即座に冠水する立地。
• ここは個人の考え方次第だが、環状七号線地下調整池という巨大トンネル(143万m3)が建設中・一部運用中なので、時間100mmの豪雨でも大丈夫というのが一般論(不動産屋のセールストーク？)。確かに上記巨大トンネルがいっぱいになり、神田川が氾濫するレベルだと首都機能マヒに近い状態になると思われ、そうそう起きないのではないかとは思う。ただ、昨今の異常気象を鑑みると、無いとは言えないのが悩みどころ。
• 本物件の地下には、飲食店他の店舗が入っており、その辺りが数没してしまった時のインパクトと、マンション機能への影響が心配では有る。どうやら、各店舗にはそれぞれオーナーがいて、マンション管理組合の所有では無い様なので、実損害というよりは間接損害が怖い。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0206/2033/20197514634.pdf

• 土砂崩れのハザードエリアには入っていないが、神田川対岸の丘は川沿いが急斜面になっており、ハザードエリアに指定されている。ここが崩れると、神田川に土砂が流れ込む事も予想され、そうなった場合は氾濫リスクも高まるのでは？とも思う。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0201/1699/2020369279.pdf

• 物件北側の神田川との間には、首都高速道路から降りてくるランプが有る。本線は交差点付近にあり、少し離れてはいるが、音は結構聞こえるため、窓を開けたままには出来ないか。

1階・地下階には店舗有り

• 様々な店舗が入っているようですが、コロナ禍でシャッターが閉まっている店が多く、営業実態は把握できず。
• 飲食店は、てんぷら、韓国焼肉、インド料理、懐石料理、スナック&パブ
• その他にも、クリーニング屋や美容院、マッサージ店、エステサロン、メガネ屋、不動産屋、郵便局、キッズクラブ付きの歯医者さん？、税理士事務所、(財)学校福祉協会など。暮らしに便利そうな店から？？？な店までいろいろですね。

修繕積立金残高がとても堅実！

• なんと、2020年3月時点で3.6億円の修繕積立金残高と非常に潤沢、2018年~2020年で8,600万円の修繕を入れていてこの残高、かつ2021年に修繕を入れても2.3億円繰越す予定との事で、驚いた。
• これだけ余裕が有るので、月々の修繕積立金も4,800円と、築40年とは思えない金額。他の築40年マンションならこの10倍近い金額の所も有るだろう。
• 管理組合がしっかりしているのか、店舗が入っているおかげで積み立ても進んでいるのか(ただし各店舗にオーナー有り)、理由は不明だが、これだけでもかなりの好印象。
• 共有部は自転車置き場(エレベーターで3階？まで上がって、屋根付きの屋上野外自転車置き場有り、隣に集会所も有り、管理組合の会議をするとの事。)

専有部リフォーム済みだが、いろいろ惜しい。。

• 玄関だけ下階に有り、玄関開けると目の前に階段、上るとリビングに直結するという間取り。リビングは半分が階段と居室への廊下のような部分で占有されているので狭め、LDKで10畳ぐらいに感じる。。
• 玄関が下階で、共用廊下も下階なので、建物幅一杯までが占有部となり、北側の居室にも廊下ではなく外に向けて窓を設けられている。高速道路も近く、なかなか開け放すことはないだろうが。
• 71平米の記載だが、実質的には65平米3LDKくらいの極小3LDKだった。
• キッチンも無理矢理はめ込んだような形で、小さいイメージ。
• 居室は3部屋、5畳弱、7畳二部屋という感じか？
• 残念なのが水回り、洗面室の奥には巨大な電気温水器が有り、かなりの圧迫感、そして浴室は非常に小さく、今の賃貸の家より狭かった。。温水器は古いマンションだからなのか、何なのか不明だが、ちょっと大きすぎる。業務用冷蔵庫ぐらいのサイズ。
• 室内はキレイにリフォームされており、窓は全て2重サッシ、高速道路の音は気にならなかった。
• ベランダは共用部なので、リフォームできず、40年物という感じ。鳥除けなのか、ベランダの手すり部分はトゲトゲになっているのは、子供がいるとちょっと気になるかも。

総評

当初の情報では77平米で不動産サイトに登録されており、目を付けた物でしたが、実際には71平米、不動産サイトの方もいつの間にかこっそり平米数直されていました。。電話でも70平米後半でこの値段は良いですねと話していたのに。。
駅近で既に築40年という事で、資産価値としては既に築年相応になっていると思われ、これ以上大幅に下落する事は無さそう、また上記の通り修繕積立が潤沢で月々の負担も少ない、というのが大きなメリットでした。
ただ、実際に見てみると階段が有るゆえのLDKの狭さ、リフォームだけではカバーしきれない共用部(主に玄関ドアやべランダ)の古さが目に付いてしまい、テンションは上がらなかった、というのが本音です。
ハザードの点は、私の中では駅近資産価値・積立金メリットとプラマイゼロだったので、悪くは無かったんですけどね。