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【家探し】エクレーヌ本駒込 5階77㎡5,580万円(坪単価239万円)

2021/06/03
 
この記事を書いている人 - WRITER -
東京出身、東京都文京区在住のアラサーサラリーマンです。 共働きで、子育て・仕事と頑張っています。 自分用のメモもかねて、日々の生活で調べた事、学んだ事、経験したことを記事にして紹介します。

正直、文京区の物件は高騰していて、高すぎて買えないのですが、気になった物件は調べてみるようにしています。
個人的なメモも兼ねた、ド素人の意見です。物件を批判する意図は全くありませんので、ご了承ください。

概要

物件名エクレーヌ本駒込
所在地東京都文京区本駒込2-20-7
交通東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩8分
都営三田線「千石」駅徒歩9分
山手線「駒込」駅徒歩10分
用途地域商業地域
階建・総戸数鉄骨鉄筋コンクリート造
13階建5階部分、23戸、所有権
築年月1991年1月
広さ77.05㎡(23.30坪)
間取り2LDK (※ただし3LDKにもリフォーム出来そう)
販売時期2021年3月中旬

コスト

物件価格5,580万円 (坪単価239万円)
管理費15,400円/月 (200円/㎡)
修繕積立金12,100円/月
その他無し

特記事項

立地は昭和小学区で、なかなかGood

  • 駅からは10分弱の距離が有る物の、人気小学校3S1K(※)のひとつ、昭和小学校学区です。
    ※3S1K:文京区でも学力レベルが高いとされる、誠之小、昭和小、千駄木小、窪町小の頭文字を取って3S1Kと呼ばれています。
  • 昭和小までは目の前の本郷通りに2-3分で、通りを渡る必要も有りませんので、子供の足でも通学の問題はなさそうです。
  • 文京グリーンコートも徒歩圏内なので、日々の買い物も充実ですね。
  • マンションの裏手(南西)はお寺・お墓なので空は開けています。が、今回のお部屋は南東向きなので、あまりメリットは大きくない感じです。
  • 六義園までも徒歩5分、年間パスポート買って通えますね。

修繕積立金残高が厳しい

  • 2020年2月末時点で1300万円しか修繕積立金残高が無く、さらに300万円の借り入れが有る状態。戸当たり40万円程度しか無い事になり、かなり不安材料です。
  • また、管理会社担当者が修繕計画について把握していない、最新の計画が2015年時点の物、2020年に予定されていたエレベーター交換がなされていない等、管理体制も非常に不安になりました。
  • 次回2027年ごろの大規模修繕時に4,000万円以上赤字になる(各戸200万円程度の一時金負担 or 月々の修繕積立金増加)となるのが目に見えている計画になっており、どうしてこうなってしまったのか理解に苦しみました。当初の積み立て金が安すぎたんでしょうか。。

専有部はリフォーム必要

  • 間取りは77平米の2LDK、LDKが18.2畳あるので、東側に小さな部屋を作れば無理矢理ですが3LDKにも出来そうです。
  • 内装は10年前に一度リフォームしたようですが、キッチンなどは古い印象で、リフォームが必要かなと思いました。
  • 玄関が端に有り、廊下が長くなってしまうのがもったいないですね。
  • 窓が多数有り、居室は北東向きの本郷道路沿いで明るい印象、リビングは南は隣のマンションが前に有りますが、物件の後ろに有るお寺への道が有る為、目の前がふさがれている、というまでの印象は無い感じでした。
  • 洗面室の横のスペースにガス給湯器が有り、2年前に故障したので新替えしているそうです。
  • お風呂は1317で10年前に新替え、スペースの問題で、これ以上大きなサイズにはできない模様です、ちょっと狭いですが、妥協するポイントでしょうか。
  • リフォーム案も不動産屋さんが配布していました。
  • 無理矢理カウンターキッチンにする案ですが、幅が足りないので、キッチンは2100幅が限界かと思います。リビングの畳数も増えてますが、増えた部分も実質通路な事は変わらないですね。
  • 廊下が長いからか、77平米あるはずなのに、3LDKにしようとすると結構苦しそうです。トイレの位置がネックかなと思うので、何か上手い配置アイディアが必要そうですね。

総評

なかなか70平米後半で昭和小学区の物件が、この価格帯では出てこないので、一瞬で売れてしまいました。修繕積立金残高が不安有ですが、それこそやろうと思えば管理組合の理事にでもなって、管理会社の変更などゼロからやる手も有るわけで、私も本当に家を購入するべき時期に出会っていたら、買っていたかもしれません。
リフォームも、色々絵が書けそうなので妄想してみたいと思います。こんな感じとか。

別の間取りのリフォーム事例もネット検索したら有りました。
こちらの間取りは形状的に部屋数を増やす等の間取り変更は難しいですね。

https://renonavi.jp/search/detail/2585/ie/3320/

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