【家探し】エクレーヌ本駒込 5階77㎡5,580万円(坪単価239万円)

2021/06/02

2021/06/03

この記事を書いている人 - WRITER -

caravel

東京出身、東京都文京区在住のアラサーサラリーマンです。共働きで、子育て・仕事と頑張っています。自分用のメモもかねて、日々の生活で調べた事、学んだ事、経験したことを記事にして紹介します。

正直、文京区の物件は高騰していて、高すぎて買えないのですが、気になった物件は調べてみるようにしています。
個人的なメモも兼ねた、ド素人の意見です。物件を批判する意図は全くありませんので、ご了承ください。

概要

物件名	エクレーヌ本駒込
所在地	東京都文京区本駒込2-20-7
交通	東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩8分都営三田線「千石」駅徒歩9分山手線「駒込」駅徒歩10分
用途地域	商業地域
階建・総戸数	鉄骨鉄筋コンクリート造 13階建5階部分、23戸、所有権
築年月	1991年1月
広さ	77.05㎡(23.30坪)
間取り	2LDK (※ただし3LDKにもリフォーム出来そう)
販売時期	2021年3月中旬

コスト

物件価格	5,580万円 (坪単価239万円)
管理費	15,400円/月 (200円/㎡)
修繕積立金	12,100円/月
その他	無し

特記事項

立地は昭和小学区で、なかなかGood

駅からは10分弱の距離が有る物の、人気小学校3S1K(※)のひとつ、昭和小学校学区です。
※3S1K：文京区でも学力レベルが高いとされる、誠之小、昭和小、千駄木小、窪町小の頭文字を取って3S1Kと呼ばれています。
昭和小までは目の前の本郷通りに2-3分で、通りを渡る必要も有りませんので、子供の足でも通学の問題はなさそうです。
文京グリーンコートも徒歩圏内なので、日々の買い物も充実ですね。
マンションの裏手(南西)はお寺・お墓なので空は開けています。が、今回のお部屋は南東向きなので、あまりメリットは大きくない感じです。
六義園までも徒歩5分、年間パスポート買って通えますね。

修繕積立金残高が厳しい

2020年2月末時点で1300万円しか修繕積立金残高が無く、さらに300万円の借り入れが有る状態。戸当たり40万円程度しか無い事になり、かなり不安材料です。
また、管理会社担当者が修繕計画について把握していない、最新の計画が2015年時点の物、2020年に予定されていたエレベーター交換がなされていない等、管理体制も非常に不安になりました。
次回2027年ごろの大規模修繕時に4,000万円以上赤字になる(各戸200万円程度の一時金負担 or 月々の修繕積立金増加)となるのが目に見えている計画になっており、どうしてこうなってしまったのか理解に苦しみました。当初の積み立て金が安すぎたんでしょうか。。

専有部はリフォーム必要

間取りは77平米の2LDK、LDKが18.2畳あるので、東側に小さな部屋を作れば無理矢理ですが3LDKにも出来そうです。
内装は10年前に一度リフォームしたようですが、キッチンなどは古い印象で、リフォームが必要かなと思いました。
玄関が端に有り、廊下が長くなってしまうのがもったいないですね。
窓が多数有り、居室は北東向きの本郷道路沿いで明るい印象、リビングは南は隣のマンションが前に有りますが、物件の後ろに有るお寺への道が有る為、目の前がふさがれている、というまでの印象は無い感じでした。
洗面室の横のスペースにガス給湯器が有り、2年前に故障したので新替えしているそうです。
お風呂は1317で10年前に新替え、スペースの問題で、これ以上大きなサイズにはできない模様です、ちょっと狭いですが、妥協するポイントでしょうか。

リフォーム案も不動産屋さんが配布していました。
無理矢理カウンターキッチンにする案ですが、幅が足りないので、キッチンは2100幅が限界かと思います。リビングの畳数も増えてますが、増えた部分も実質通路な事は変わらないですね。
廊下が長いからか、77平米あるはずなのに、3LDKにしようとすると結構苦しそうです。トイレの位置がネックかなと思うので、何か上手い配置アイディアが必要そうですね。

総評

なかなか70平米後半で昭和小学区の物件が、この価格帯では出てこないので、一瞬で売れてしまいました。修繕積立金残高が不安有ですが、それこそやろうと思えば管理組合の理事にでもなって、管理会社の変更などゼロからやる手も有るわけで、私も本当に家を購入するべき時期に出会っていたら、買っていたかもしれません。
リフォームも、色々絵が書けそうなので妄想してみたいと思います。こんな感じとか。