【家探し】第27宮庭マンション 3階92㎡6,480万円(坪単価230万円)

正直、文京区の物件は高騰していて、高すぎて買えないのですが、気になった物件は調べてみるようにしています。
個人的なメモも兼ねた、ド素人の意見です。物件を批判する意図は全くありませんので、ご了承ください。

概要

物件名	第27宮庭マンション
所在地	東京都文京区大塚4-48-5
交通	東京メトロ丸の内線「新大塚」駅徒歩3分
用途地域	商業地域・防火地域
階建・総戸数	鉄骨鉄筋コンクリート造 10階建3階部分、101戸、所有権
築年月	1979年9月
広さ	92.88㎡(28.09坪)
間取り	3LDK リノベーション済(2021/4)
販売時期	2021年5月上旬-7月上旬

コスト

物件価格	6,480万円 (坪単価230万円)
管理費	19,250円/月 (207円/㎡)
修繕積立金	24,490円/月
その他	無し

特記事項

立地は大塚4丁目の丘の上、公園至近もGood

• 大塚の丘の上に位置し、新大塚駅までは平坦で徒歩3分。北東は千石の千川通り、南西は護国寺の音羽通りと谷になるので下り坂になる。
• 物件の裏手が大塚公園で、3階の部屋からは駐車場を挟んで木々が目の前という感じ。子供の遊び場としては広いし遊具も有って十分。
• 目の前の春日通りは交通量も多いが、道路側と公園側の2列で住戸が配置されており、間は内廊下(かなり老朽化しているので、薄暗いだけでホテルライクなどでは決して無い)になっており、本物件は公園側なのでかなり静かな印象。
• 国立大付属校(筑波、お茶の水、学芸竹早)なども通学しやすい立地なので、教育目的でのニーズも高いか。

耐震が非常にネック・・・

• 1979年竣工なので、旧耐震基準での建築となっている。
• 耐震診断の結果は、X方向の1~8階、Ｙ方向の4~6階でIs値が判定値0.6を下回っており、「地震の振動および衝撃に対して倒壊し、または崩壊する危険性が有る。」と判定されている。Is値詳細については以下の通りで、震度6以上で懸念があると言える。これを踏まえての購入はかなりの覚悟がいるかも？

Is値について

• Is値とはSeismic Index of Structureの略で、建物の耐震性能を表す指標。
• 以下のような式で算出される。
  Is＝Eo（保有性能基本指標）×Sd（形状指標）×T（経年指標）
• 基準は以下の通りで、Is値が0.6以上あれば概ねOKと判断できる。
• 0.6という数値は、1968年の十勝沖地震、1978年の宮城県沖地震で大きな被害が無かった建築物でのIs値実績から定められている。
• Is値0.6以上は新耐震基準レベルの耐震性能で、阪神淡路大震災では、Is値0.6以上の建物で大きな被害があった物件は少なかった。

Is値＜0.3	震度6強の地震に対して倒壊・崩壊する可能性が高い
0.3≦Is値＜0.6	震度6強の地震に対して倒壊・崩壊する可能性がある
0.6≦Is値	震度6強の地震に対して倒壊・崩壊する可能性が低い

室内のリノベーションは非常にGood

• 92平米の広さを存分に使った3LDKで、洋室1を開け放てば26畳のリビングスペースとなる。洋室2と洗面浴室を含むプライベートスペースが、廊下でリビングと隔てられているのもGood。
• 収納も充実、洋室2のWICと洋室3の押し入れ収納、シューズインクローゼットも有り。共用廊下側にはプライベートで使用できる倉庫も有り、かなり贅沢な収納面積を確保。
• 柱とPS他の形状で致し方ないようだが、洗面室が(無駄に)広く、色々な使い方が出来そう。
• バルコニーは東の公園側に面している。南側にも窓が有るが、目の前に隣のビルが有るので採光は望めない、換気は可能。
• 給湯関係・水回りなどは全てを新替えしている。
• 旧オーナーが親世代からの物件を相続して、それをリフォーム会社(ダイワハウス系のコスモイニシア)に売却した。内装はスタンダードでは有るが、シンプル綺麗で文句無し。
• 旧オーナーはもともとの地権者で有ったようで、2DK 2部屋分の区画を貰って3LDKとして使っていた。廊下側に専用の物置が有るのも特別対応。
• 公園側は南東角は3/4Fだけが3LDK、北東角は2-10階が3LDK、公園側の残りは2DK、道路側は1DKが多い模様。
• 珍しく屋上に上がる事も出来、物干しスペースが解放されている。
  セキュリティ上、実際に使うかは別にして、屋上からの眺望は素晴らしく、スカイツリーまでを見通せる。

セキュリティに懸念有？

• 日中は管理人さんが常駐、夜間はキーパッドのパスワードでメインエントランスのドアが開く形との事。
• 裏口ががら空きで、管理人のいない間に階段に入って行ってしまえるようにも思え、セキュリティには懸念有。
• ワンルームの部屋が7万円台で賃貸に出ており、設備が古いだけあって、この地域では破格？となると、どんな入居者層が多いのかは、かなり気になるところ。一概に判断は出来ないが、東南アジア系・中央アジア系の外国人の方が出入りしている事は確認できた。

総評

GW明けに情報オープンとなり、2ヶ月ほどマーケットに残っていた本物件、なかなか90平米がこの価格帯では出てこないのは確かですよね。

ただ、上記の通り耐震とセキュリティの懸念で見送りました。専有部はかなり魅力的な物の、子育て世代で入居するにはかなり覚悟が必要だな、という印象でした。セキュリティに関しては、今後本物件のようにリノベーションをしてファミリー層が入居、代替わりが堅実になされていくのであれば、改善していくかもしれません。入居したは良い物の、周りにファミリー層がいないというのは結構きついだろうなと思いますので。